別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -19 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　平良　義文   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 60,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市伊敷７丁目５１４３番３ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1.2:1 建築中 一般住宅等が比較的 建ち並ぶ住宅地域 南東7.7m市道 水道、下水 鹿児島中央 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．７ｍ，市道 交通 施設 鹿児島中央駅北西方 5.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 平地が少ないため住宅建築は減少傾向である。河川に近く幅員が狭く環境条件が劣り土地需要に弱さが見られる ので下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鹿児島市北西部の伊敷、下伊敷地区等の甲突川を挟んだ住宅地域の一円である。主たる需要者は沿道の店 舗、事業所等の従事者や市中心地に職場のある個人が中心である。地価は落ち着いていたが、取引件数の減少が目立つ ようになっているため需要の弱さが感じられる。中心となる価格帯は土地１８０㎡程度で約１１００万円前後、新築戸 建物件は約２３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、居住の快適性を重視する低層の住宅地域で、賃貸を想定した経営が困難と判断し収益還元法は適用しなか った。比準価格は広い範囲から事例を収集し試算した。地域要因格差は細かく調査し査定しているので相対的信頼性を 有する価格である。したがって、最終需要者が中心の住宅地域であり、十分に広域的な検討を踏まえ、客観性を反映し た実証的価格である比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] （九州経済研究所）県内経済概況の観光は「 厳しい状況が続いているものの、足もとでは 持ち直しの動きがみられている」とした。 鹿児島市の人口は減少傾向である。コロナの 影響は少しづつ回復傾向に向かっているが長 い期間が必要になると思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％