別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 鹿児島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鹿児島 -7 鹿児島県 鹿児島第１ 氏名  不動産鑑定士　西村　重行   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿児島市吉野町７３１番２ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 西6m私道 水道、ガス 鹿児島 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、６ ｍ私道 交通 施設 鹿児島駅北西方 5.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 吉野地区の古くからの住宅地域であり、今後も現状の地域性が維持されると思われる。コロナ禍による影響は低 く止まっており、地域の宅地需要は比較的堅調である。地価は強含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉野地区の住宅地域であり、需要者の中心は市域北部の居住者、勤務者である。近隣地域は戸建住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺ではリフォーム住宅の売買、高値水準の土地取引も見られるなど、宅地動向は堅調で ある。地域の地価は底値を脱し、相対的割安感から上昇傾向に転じている。地域の動向から、コロナ禍による影響は現 段階ではさほど認められない。土地は７００万円前後、新築の戸建物件は２０００万円強程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり、比準価格が求められた。当該地域は第１種低層住居専用地域に指定されており、容積率が低く、投資採 算上、収益物件の健全な経営が困難であることから、収益還元法は適用できなかった。また、既成市街地にあって原価 法の適用もできなかった。自用の戸建物件としての取引が大半であることから、本件では不動産の市場価値を反映した 比準価格を中心とし、更に、より広域的な検討を踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地では再開発が活発で、地価へ影響を及 ぼしている反面、コロナ禍による宅地需要の 減少は、商業地の事業形態により差異が見ら れる。 小規模開発がまとまる既成住宅地域であり、 地価の相対的割安感から、宅地需要は回復傾 向である。地価は強含み傾向に転じている。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％