別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高千穂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高千穂 -1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二   TEL.

鑑定評価額 1,260,000 円  １㎡当たりの価格 13,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西臼杵郡高千穂町大字三田井字宮ノ前１５９８番２ ②地積 　(㎡) 93   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,188) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南東4.7m町道 水道、下水 宮交高千穂駅停留所 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ町道 交通 施設 宮交高千穂駅停留所　 北西方 210m 法令 規制 （都） １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする古くからの住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、地価は横這い傾向で推移すると予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高千穂町中心部及びその周辺に広がる住宅地域で、その類似地域は農山村部の一定のまとまりをもつ一 般住宅地域及び集落である。需要者は地元居住者及び地縁的な関係者等で、圏外からの転入者は少ない。山村部経済の 長期的な衰退の影響を受けて需給が希薄で、土地需要は停滞しており、新築戸建の取引はほとんど見られない状況にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、民間アパート等の収益物件はほとんどないため、収益還元法は適用 しなかった。比準価格については市場性を反映した実証的な価格であり信頼性は高い。従って、本件においては比準価 格を標準とし、周辺市町における類似の公示地との均衡に考慮し、かつ現在の経済状況等も勘案し、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部で緩やかな持ち直しの動きが あったが、新型コロナウイルス感染症の影響 により先行き不透明な状況となっている。 特に目立った地域要因の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％