別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高鍋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高鍋 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 9,340,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 児湯郡高鍋町大字北高鍋字小鶴１３８１番３ ②地積 　(㎡) 266   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:1 店舗兼事務所 Ｓ2 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ商業地域 西18m町道 水道、下水 高鍋 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ　町道 交通 施設 高鍋駅　北西方 2.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小売店舗や銀行等が建ち並ぶ町中心部の商業地域である。町の中心部に形成された商業地域の需要 は低く、地価は依然として下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高鍋町及び周辺の児湯郡などで形成される商業地域である。需要者は高鍋町内に地縁性を有する個人、 法人事業者を中心に一部県内外に資本をもつ法人等である。郊外型大型店舗等の進出等により、町内における商況は厳 しく、町内の中心商業地域に対する需要は低い。また、町内の商業地の取引件数は非常に少ないことから、需要の中心 となる価格帯を見出すことは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は自用の店舗や営業所等が多い地域で、賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は適用し なかった。一方、比準価格は高鍋町内の商業系用途で取引された事例から試算した実証的な価格で、信頼性が高い。よ って、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討及び前年標準地 価格も考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西都 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,700 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 86.0] [100.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、持ち直し の動きには弱さがみられる。 町内の経済情勢は厳しく、中心商業地域の需 要が回復する見込みに乏しいことから、地価 は下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％