別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 国富 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国富 -3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　哲生   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東諸県郡国富町大字嵐田字前畑２３１３番 ②地積 　(㎡) 972   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 南4m道路 水道 宮交バス国富保健セン ター前停留所 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ道路 交通 施設 宮交バス国富保健セン タ－前停留所　南方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、地域要因の変化は特に見られないため、地価は 横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、国富町及び隣接する市町に所在する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏に属する国富町内 の居住者が多い。当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、公法上の規制により、需要が限定され るため土地の取引は少なく、地価は横這い傾向で推移している。需要の中心となる価格帯はまちまちであり、具体的に 見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は、農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、周辺には賃貸物件は見当たらない。市街化調整区域に 属し、賃貸市場が形成されていないため収益物件を想定することが困難であると判断し収益還元法は適用しなかった。 比準価格は、市場性を反映した価格であり信頼性がある。したがって、価格の決定にあたっては、市場性を反映した比 準価格を標準として、前年度価格も考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等により、 県内経済は依然として厳しい状況にあるが、 一部持ち直しの動きも見られる。 農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であ り、地域要因の変化は特に見られず、地価は 横這い傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％