別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三股 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三股 5-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 2,250,000 円  １㎡当たりの価格 20,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北諸県郡三股町大字樺山字栗原３４７５番７ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模小売店舗が建 ち並ぶ近隣商業地域 北西11m県道 水道、下水 三股 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ　県道 交通 施設 三股駅　東方 750m 法令 規制 （都） 近商 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は町中心部に小規模小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域で、繁華性が低く地域の衰退が見られ、 閉店舗が散見される。商業地の需要は減退しており、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内を主として、隣接する都城市東部の商業地域で、需要者の中心は地元の個人事業者、法人である。町 内の商圏は隣接する都城市と一体化しており、顧客の流出が見られ当該地域の繁華性は低く、店舗数は減少傾向で地域 の衰退が見られる。商業地の土地取引は年に数件程度で、新規出店等の投資意欲は低調である。需要の中心となる価格 帯は取引が少なく、取引価格帯もまちまちで具体的には見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は町中心部に小規模小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域で、繁華性が低く地域の衰退が見られ賃貸物件 は稀で投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず、収益還元法の適用は現実的ではないと判断した。比準価格は市 場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な価格であり、規範性を有する。従って、比準価格を標準とし、 代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 5-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,000 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [ 62.6] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウィルス感染症の影響 により、厳しい状況にあるなか緩やかに持ち 直しつつある。 小規模小売店舗が建ち並ぶ旧来からの商業地 域で、繁華性が低く、地域の衰退が見られる 。商業地需要は減退しており地価は下落傾向 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％