別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三股 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三股 -1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北諸県郡三股町大字宮村字植木２９８３番１３ ②地積 　(㎡) 398   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅等の中に農 地等が見られる住宅 地域 南西5m町道 水道 三股 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　町道 交通 施設 三股駅　南西方 1.9km 法令 規制 （都） １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅等の中に農地が見られる住宅地域で、一部に子育て世代の転入も見られるが、地域要因に特 段の変動は見られず、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町西側の住居系用途地域を中心とした住宅地域で、需要者の中心は自己居住目的の町内及び周辺市町村の 勤労者世帯である。当該地域を含む三股町は、隣接する都城市との結びつきが非常に強く、都城市のベットタウンとし ての機能を担っており、子育て世代の転入も見られるが、スーパー等の生活利便施設の接近性に劣る地域で、住宅地の 選好性は低く、地価は下落傾向が継続している。土地は６００万円程度、新築戸建住宅は１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅等の中に農地等が見られる住宅地域で、共同住宅等はほとんど見受けられず賃貸市場が未成熟であ ることから収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求めた実証的な 価格であり、規範性を有する。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [ 72.0] [101.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウィルス感染症の影響 により、厳しい状況にあるなか緩やかに持ち 直しつつある。 一部子育て世代の転入も見られるが、スーパ ー等の生活利便施設への接近性に劣る地域で 、住宅地の選好性は低く、地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％