別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 えびの -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   えびの -3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　長友　岳夫   TEL.

鑑定評価額 2,130,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 えびの市大字水流字鶴田３６２番２ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い幹線沿いの既成住 宅地域 西11m国道 水道 京町温泉 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ １ｍ　国道 交通 施設 京町温泉駅　北方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模戸建住宅が多い幹線沿いの既成住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、今後も地価は 下落傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、えびの市内の住宅地域で、需要者の中心は自己居住を目的としたえびの市内の居住者が大半で、圏外か らの転入はほとんど見られない。えびの市の人口減少率は依然として大きく、４０％を超える高齢化率で住宅地の需要 は低調で、スーパー等の生活利便施設が徒歩圏内の住宅地については需要が見られるが、離れるにつれて需要は弱くな る。需要の中心となる価格帯は土地２５０万円程度、新築戸建住宅は１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模戸建住宅を主として公営住宅も散見される住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法 の適用を断念した。一方、比準価格は市場の実態を反映する取引事例を採用して求められた実証的な価格であり、規範 性を有する。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との価格均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　えびの -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [103.0] 100 [125.2] [100.0] 100 8,990  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウィルス感染症の影響 により、厳しい状況にあるなか緩やかに持ち 直しつつある。 当市の人口減少率は依然として大きく、４０ ％を超える高齢化率で住宅地の需要は低く、 地価は下落傾向が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％