別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 西都 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西都 -3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 13,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西都市大字調殿字水洗３６７番２外 ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 が見られる住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 宮交バス中妻停留所 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 宮交バス中妻停留所　 北方 760m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、西都市北部郊外に形成された古くからの住宅地域である。市中心部から北方にやや離れた地域のた め需要は高くないものの、地価は概ね底値水準にあることから、当面は横ばいで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市郊外部の住宅地域を中心として市内全域に形成された住宅地域である。需要者は市内居住者が大半で 、圏外からの転入者は少ない。付近は市中心部から北方にやや離れた住宅地域で需要は低いものの、割安感があるため 地価は安定しており、概ね横ばいで推移している。取引の主要な価格帯については、土地５００万円程度、新築の戸建 住宅は１，８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は一般住宅のなかに空地も見られる旧来からの住宅地域で、アパート等の賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟して いないことから、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は西都市内の住宅地域で取引された事例から試算した 実証的な価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代 表標準地価格からの検討及び前年標準地価格を考慮して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西都 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [163.3] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、持ち直し の動きには弱さがみられる。 西都市北部郊外に形成された旧来の住宅地域 で需要は低いものの、割安感もあり、地価は 概ね横ばいで推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％