別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日向 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 5-6 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　巴樹   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市大王町１丁目４２番 ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗、営業所等を中 心とする路線商業地 域 西22m国道、南側道 水道、下水 日向市 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２２ｍ　国道 交通 施設 日向市駅　北方 2.1km 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの路線商業地域だが、門川町との市町村界により近い当該地域は通過点の要素が強く、住居系用途の混 在程度も比較的高いため、商業地域としての競争力に劣り、地価も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日向市の幹線沿い商業地域を中心に一部住商混在及び住宅地域も圏域。需要者は自己事業用として取得す る法人事業者で且つ地縁を有する地元法人が中心である。当地域周辺は沿道型店舗等の立地が極端に少なく、住居系用 途の混在程度も高いことから、商業地としての競合は極めて弱く背後住宅地との牽連性がより強くなりつつある。全域 で商業地需要に乏しく、特に幹線沿いに係る取引は皆無だが、概ねの価格帯は坪８万円～１０万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地はやや用途混在程度の高い商業地域に存するため、商業地取引を中心に選択した規範的事例に基づく取引事 例比較法を適用した。本件における需要者は地元法人事業者で、自己事業用としての取得を前提とするため、賃貸運営 事業を企図せず、市場における取引水準を重視することから、需要者属性に最も適合した手法は取引事例比較法である 。したがって、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日向市の人口は減少、高齢化率は微増傾向に ある。土地取引件数は年間７００件前後、住 宅着工戸数は年度毎４００件前後で推移して いる。 商業地域との代替関係が希薄になりつつあり 、競争力に劣るため、背後住宅地等と地価水 準の反転がみられる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％