別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日向 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 -5 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市比良町１丁目１１６番内 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、下水 日向市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 日向市駅　南西方 1.9km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。海からやや離れた居住環境の良好な住宅地域 で需要は高く、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日向市内全域に広がる一般住宅を中心とした住宅地域である。主たる需要者は日向市内の居住者が中心 だが、一部圏外からの転入者も見受けられる。付近は海からやや離れた住宅地域で市中心部への接近性に優るため、需 要が高く、高値での取引も散見される。取引の主要な価格帯について、土地は１，２００万円程度で、新築の建売住宅 はあまり見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。主に自用の専用住宅が中心の地域で、賃貸市場が未成熟で あることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は日向市内の住宅地域で取引された事例から試算した実証的な 価格で、信頼性が高い。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年標準地 価格も考慮して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　日向 -2                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、持ち直し の動きには弱さがみられる。 地域要因に特段の変化は見られないが、居住 環境が良好な住宅地として需要は高く、地価 は横ばいから若干の上昇傾向で推移している 。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％ +0.3 ％