別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日向 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日向 -4 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　林　和夫   TEL.

鑑定評価額 7,230,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日向市大字日知屋字深溝６２２番１７ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が見られる 高台の住宅地域 西7m市道 水道、下水 日向市 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 日向市駅南東方 3.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、郊外の既成住宅地域として成熟しつつあり、今後も閑静な住環境を維持するものと予測される。眺 望に恵まれた高台の住宅地域で周辺でも比較的需要が高く、地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ日豊本線日向市駅の東部に広がる中規模一般住宅地域が圏域である。需要者の中心は同一需給圏内 に属する日向市内の居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は比較的少ない。成熟した住宅地域で大量の宅地供給 はなく需給関係は比較的安定している。取引は中規模住宅が中心で、土地は６００万～７００万円程度、新築の戸建住 宅については２，２００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域内は、一般住宅を中心とする高台の住宅地域で中規模一般住宅が需要の中心となっており、自用目的での 取引が中心である。周辺にも賃貸物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は非適用とした。快適性を 重視する住宅地域であることから比準価格を中心として、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日向 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [158.6] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により景気の先行 きに不透明感があるものの、住環境や利便性 に恵まれた地域の住宅地需要は比較的堅調で ある。 眺望に恵まれた高台の住宅地域で需要は比較 的堅調で、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％