別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小林 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小林 -3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満   TEL.

鑑定評価額 3,100,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小林市水流迫字小林原１０６１番５ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地が見られる住宅地 域 南西5.3m市道 水道、下水 小林 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ３ｍ市道 交通 施設 小林駅　北東方 2.3km 法令 規制 （都） ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅と農地が見られる住宅地域である。地域要因に大きな変化はないが、需要は安定している ため地価は概ね横這いで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小林市全域の住宅地域である。需要者の中心は、小林市内の居住者が多くを占めており、圏外からの転 入者は極めて少ない。小林市中心部に近接しており、利便性も比較的良好な立地であるため、住宅地については一定の 需要は見られるが、人口減少及び景気低迷が要因となり、地価は概ね横ばいないしは弱含みで推移するものと思われる 。土地は５００万円前後、新築戸建については１，７００万円前後が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅と農地が混在する住宅地域である。賃貸物件が散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成 されていないため、賃貸市場は未成熟と判断し、収益価格の試算は断念した。よって、鑑定評価額の決定においては、 比準価格を重視し、代表標準地前年価格及び現在の経済状況等とのバランスにも考量して、鑑定評価額を上記の通り求 めた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小林 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [115.0] [101.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響により厳しい状況 であるが、一部回復の兆しも見られる。 大きな地域要因の変動は見られないものの、 地域経済の低迷により地価は弱含みで推移し ている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％