別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小林 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小林 -1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満   TEL.

鑑定評価額 5,910,000 円  １㎡当たりの価格 15,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小林市細野字中ノ原１２７０番２ ②地積 　(㎡) 394   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,176) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 等を中心とする既成 住宅地域 西4.4m市道 水道 小林 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ　市道 交通 施設 小林駅　北西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅や集合住宅のなかに農地も混在する住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、小学 校に近接しているため一定の需要がある。今後も地価は弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小林市全域の住宅地域である。需要者の中心は、小林市内にて居住及び就労する個人が多くを占めてお り、圏外からの転入者は極めて少ない。小林市中心部に近接しており、利便性も比較的良好な立地ではあるが、当市の 高齢化による人口減少及び雇用情勢の低迷が影響し、宅地需要は弱含みで推移している。市場の中心となる価格帯は、 土地は４００万円前後、新築戸建については１，８００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅及び集合住宅のなかに農地も点在する住宅地域である。賃貸物件はわずかに散見されるが、土地 価格に見合う賃料水準が形成されていないため、賃貸市場は未成熟と判断し、収益価格の試算は断念した。したがって 、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年公示価格と の均衡にも留意して、上記の通り求めた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小林 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [101.0] 100 [113.0] [100.0] 100 14,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響により厳しい状況 であるが、一部回復の兆しも見られる。 大きな地域要因の変動は見られないものの、 地域経済の低迷により地価は弱含みで推移し ている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％