別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 日南 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日南 5-3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　黒木　勇人   TEL.

鑑定評価額 2,850,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日南市南郷町東町２番７外 ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (90,200) 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅等が 混在する近隣商業地 域 南東12m国道 水道 南郷 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層店舗・住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ　国道 交通 施設 南郷駅　北東方 80m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗・事務所、戸建住宅等が混在する地域で、地域人口の減少・高齢化が進展し、需要は低調で、地価は下 落傾向にある。なお、地域内に特段の変動要因もないため、当面は概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、日南市及び串間市の商業及び商住混在地域一円である。需要者は日南市に居住する個人事業主又は地元 法人等が中心で、近隣住民を対象とした中小店舗用地需要が多い。域内人口の減少、両市に存する大規模店舗への顧客 流出があり、商況の減退とともに需要も低調で、需給バランスは軟調に推移している。また、取引自体が少なく、散見 される取引価格は個別事情を反映してバラツキが見られるため、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗、店舗兼住宅を中心とした商業地域で、事業用不動産の賃貸は需要・供給とも非常に少なく、店舗、店舗兼 住宅等に係る適切な賃貸事例は乏しいため、収益価格は試算せず、比準価格を中心に、代表標準地及び前年標準地価格 からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　串間 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,900 円／㎡ [ 95.7] 100 100 [100.0] 100 [108.7] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症拡大等もあって消費動向に不透明感が ある中、商業地に対する投資・取得意欲は全 般としては様子見で、需要の対象は限定的と なっている。 地域全般での商況停滞や地域人口の減少・高 齢化等により、新規出店・需要は低調で、地 価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％