別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 延岡 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 9-2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　林　和夫   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市大武町３９４番１ ②地積 　(㎡) 1,781   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2.5 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ延岡港に近い工 業地域 南西8.5m市道 水道 延岡 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 延岡駅北東方 2.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、延岡港に近い中小工場を主とする工業地域である。コロナ禍による先行きの不透明感もあり新規の 事業用地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡港に近接した工業地域のほか、市内の工業地域が圏域である。需要者の中心は同一需給圏内に地縁 性をもつ中小工場等の個人、法人事業者を主に、一部に県内外に資本力を持つ企業とみられる。コロナ禍により先行き が不透明な状況のなか積極的な工業地需要はみられず、取引も少なく価格帯もまちまちで、需要の中心となる価格帯は 見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域内は、延岡市北部の中小工場を主とする工業地域であるが、自用の工場が需要の中心になっており、賃貸 市場は未成熟である。適切な賃貸事例が収集できないため収益価格は試算せず、試算価格の調整にあたっては、市場性 を反映する比準価格を中心とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [187.8] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による先行きの不 透明感もあり、市内の事業用地需要は低迷し ている。 まとまりのある工業地域で地域要因の変動は 特に認められないが、市内の新興の工業団地 と比べ相対的に競争力に劣り、地価は下落傾 向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％