別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 延岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 9-1 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市別府町４２５８番１ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2.5 作業場兼事務所 Ｓ2 小規模工場のほか、 住宅等の見られる工 業地域 西4m市道 水道、ガス 南延岡 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 南延岡駅　北方 630m 法令 規制 工業 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模工場を中心に住宅等も見られる工業地域であり、用途が鈍化しておらず、また街路条件に劣 ることもあり、需要は低調で地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市内に形成される中小工場を主体とする工業地域及び工住混在地域である。需要者は同一需給圏内 の地縁性を有する法人事業者及び個人事業者が大半を占めている。化学系大企業の企業城下町といわれる当市内では近 年、目立った新規の企業立地は見られず、また、周辺では街路条件に劣ることもあり、需要は低調で地価は弱含みであ る。圏内における工業地の取引は少なく、取引価格はバラツキがあり中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、小規模工場のほか、住宅等も見られる工業地域である。近隣地域及び周辺において工場の賃貸物件は見ら れず、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替競争関係にある取引事例との比 較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価 格を標準とし、前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響により厳しい状況にあるものの、個人消費 や生産、雇用情勢など一部に持ち直しの動き もみられる。 街路条件に劣る工住混在地域であり、需要は 限定的であり地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％