別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 延岡 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -22 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　巴樹   TEL.

鑑定評価額 8,500,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市出北３丁目１０７番４外 ｢出北３－７－９｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5.9m市道 水道、ガス、下水 南延岡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．９ｍ　市道 交通 施設 南延岡駅　北方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活関連施設及び当市中央への接近性に優れた住宅地域。坪１７万円前後の住宅地域は、より居住快適性の高い エリアの選好性が強く、当地域の需給は低調。当面は地価も横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市中心部及び近郊の住宅地域で、中でも坪１７万円程度の比較的高額なエリアと牽連性が強い。需要者 の中心は自己居住用として取得する個人である。店舗連たん性の高い国道背後という地域柄、生活利便性は高い一方、 同価格帯且つ居住性の高い恒富町周辺との競合及び比較的割安な当市南部の大規模団地に需要が分散しているため、市 場は膠着状態にある。中心となる価格帯は、土地が坪当たり１６万円程度、新築戸建が２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己居住用住宅を中心とする既成住宅地域に存するため、圏内より選択した規範的事例に基づく取引事例 比較法を適用した。収益還元法については収益性を思考しない市場参加者の属性等を考慮し適用していない。本件評価 における適用手法は取引事例比較法のみとなったが、対象標準地に係る需要者属性等から最も適合性が認められる。し たがって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [107.0] [100.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市の人口は減少、高齢化率は微増傾向に ある。土地取引件数は年間１，２００件程度 、住宅着工戸数は年度毎６００件程度で推移 している。 新型コロナウイルス感染症による影響は見受 けられないが、同等の利便性且つ高い居住性 の地域若しくはやや安価な住宅団地に需給が 分散している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％