別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 延岡 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -21 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　巴樹   TEL.

鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市桜小路３３４番２外 ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も見られる住 宅地域 北東7m市道 水道、ガス、下水 延岡 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ｍ　市道 交通 施設 延岡駅　南西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 官公署に近接した当市中心部住宅地域で居住利便性は非常に高いものの、供給限定的なエリアのため住宅地需要 は周辺地域に分散している。周辺地域含む市場価格水準等から地価は現状で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は延岡市中心部及び近郊の住宅地域で、坪１７万円前後のエリアと牽連性が強い。需要者は自己居住用とし て取得する個人が中心。当地域は城山公園の周囲に形成された中心市街地の一つで、官公署等の徒歩圏に位置する。牽 連性の強い恒富周辺及び区画整理区域内との競合等から住宅地需要は低調だが、高い居住利便性等を背景に高価格帯を 維持しており、土地が坪当たり１７万円前後、新築戸建が２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は自己居住用住宅を中心とする既成住宅地域に存するため、圏内より選択した規範的事例に基づく取引事例 比較法を適用した。収益還元法については収益性を思考しない市場参加者の属性等を考慮し適用していない。本件評価 における適用手法は取引事例比較法のみとなったが、対象標準地に係る需要者属性等から最も適合性が認められる。し たがって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,900 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [100.0] 100 51,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 延岡市の人口は減少、高齢化率は微増傾向に ある。土地取引件数は年間１，２００件程度 、住宅着工戸数は年度毎６００件程度で推移 している。 新型コロナウイルス感染症による影響は見受 けられないが、供給限定的であるため従来よ り宅地需要の空洞化がみられる地域で、特段 の変化はない。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％