別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 延岡 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -19 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市天下町６４５番 ②地積 　(㎡) 624   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに一 般住宅も見られる住 宅地域 南16m市道 水道、下水 延岡 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　市道 交通 施設 延岡駅　南西方 5.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅等が建ち並ぶ郊外の住宅地であり、地域要因に変化は見られないが、地域的に住宅地需要 は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市郊外の農家住宅及び一般住宅を中心とする広域的な地域である。需要者の中心は地縁性を有する 者であり、圏外からの転入者は殆ど見られない。地域要因に変化は見られないが、道路事情が比較的良好であり、用途 の多様性も見られるものの、需要者が相対的に限定されること及び高齢化等により需給は弱含みの状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、市街化調整区域に位置する農家住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域である。地域内に賃貸物件は見当たらず、 自用目的の取引が中心であるため収益還元法の適用は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実際の取引に基づい て試算した比準価格を標準とし、更に、周辺の公示地等との均衝、前年比準価格からの変動にも留意し、上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部で緩やかな持ち直しの動きが あったが、新型コロナウイルス感染症の影響 により先行き不透明な状況となっている。 特に目立った地域要因の変化は見られないも のの、土地需要は活発とはいえず、地価は弱 含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％