別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 延岡 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -17 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市川島町３９９６番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (50,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか共同 住宅、空地等が見ら れる地域 南5.5m市道 水道 延岡 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 延岡駅　北東方 4.5km 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、延岡市北部の一般住宅を中心に、共同住宅のほか農地も見られる住宅地域であり、延岡市中心市街 地からやや距離があるとともに居住環境にやや劣り、需要は低調で地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市北部に存する住宅地域である。需要者は延岡市内の居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少 ない。当該地域において地域要因の変化は見られない。延岡市中心市街地から距離があり生活利便性に劣り、街路はや や雑然と配され、一部農地も見られ、居住環境が総じてやや劣ることから需要は低調で、地価は弱含みである。土地は ６００万円程度が中心の価格帯であり、新築戸建住宅は取引が少ないため中心となる価格を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅、共同住宅等が見られる住宅地域である。一部共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅が中心で 賃貸市場が成熟しておらず、また、画地規模等により収益物件の想定が困難であるため収益還元法は適用しなかった。 鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年標準地価格との検討 を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [111.1] [103.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響により厳しい状況にあるものの、個人消費 や生産、雇用情勢など一部に持ち直しの動き もみられる。 一般住宅のほか一部農地も見られる住宅地域 であり、生活利便性、居住環境ともに総じて 劣るため需要は低調で、地価は弱含みで推移 している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％