別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 延岡 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -8 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　鬼束　宜朗   TEL.

鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市南一ケ岡２丁目６番１０５ ｢南一ケ岡２－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、下水 旭ケ丘 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 旭ヶ丘駅　南西方 1.2km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ大規模住宅団地であり、小学校、公園等の公共施設のほかスーパー等の生活利 便施設とのアクセスは良好で居住環境も優れるため需要は堅調で地価はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、延岡市中心部近郊に存する住宅地域一帯である。需要者は延岡市内の居住者が大半を占めており、圏外 からの転入者は少ない。生活利便性、居住環境ともに良好な住宅団地で根強い需要が認められ、地価は強含みで推移し ている。成熟した住宅団地のため新築戸建住宅の供給は見られず、土地は２５０㎡程度で土地総額８００万円程度が取 引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅団地であり、自用の戸建住宅が中心である。近隣地域及び周辺においては 賃貸需要に乏しく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替競争関係にある取引 事例との比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映 した比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 63.0] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、新型コロナウイルス感染症の影 響により厳しい状況にあるものの、個人消費 や生産、雇用情勢など一部に持ち直しの動き もみられる。 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住 宅団地であり、地域内に格別の変動要因は見 受けられない。需要は底堅く地価は強含みで 推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -37.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％