別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 延岡 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   延岡 -7 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　富永　伸二   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 延岡市緑ケ丘５丁目８番１０外 ｢緑ケ丘５－７－８｣ ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 南延岡 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 南延岡駅　南東方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、区画整然とした閑静な住宅地域である。地域要因に特別の変化は見られず、一定の需要があり、今後 共に安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね延岡市南部の住宅地域を圏域とし、需要者は、延岡市内居住者が中心となる。地域要因に変化は見 られず、一定の需要がある。取引の中心となる価格帯は、土地については１２００万円程度、新築戸建住宅は、２５０ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、周辺に賃貸物件も見受けられるものの、自用目的の戸建住宅を中 心とする地域であり、実現性の高い建物想定が困難であったため収益還元法の適用は断念した。鑑定評価額の決定に当 たっては、実際の取引に基づいて試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に、周辺の公示地等 との均衝、前年比準価格からの変動にも留意し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　延岡 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [154.0] [101.0] 100 35,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部で緩やかな持ち直しの動きが あったが、新型コロナウイルス感染症の影響 により先行き不透明な状況となっている。 特に目立った地域要因の変化は見られないが 、区画整然とした閑静な住宅地記であり、一 定の需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％