別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 都城 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 5-7 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　寺本　文俊   TEL.

鑑定評価額 2,230,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市山田町中霧島字東屋敷３１０２番１９ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2.5 店舗 Ｓ2 小規模な小売店舗が 建ち並ぶ県道沿いの 商業地域 西11m県道 水道、下水 谷頭 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南   170 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １１ｍ　県道 交通 施設 谷頭駅　南西方 130m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模な小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域である。特筆すべき地域要因の変動は見られない が、底値感から地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山田町を中心とした都城市に所在する商業地域及び住商混在地域の圏域である。需要者の中心は、地元 在住の個人事業者及び法人事業者である。人口の減少、店舗経営者の高齢化及び後継者不足による影響等により、需要 は減退傾向にあるものの、底値感から地価は横這い傾向で推移している。町内における商業地の取引は少なく、価格帯 もまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、小規模な小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域であり、地元の個人事業者を主とする自用の店舗が中心 で、賃貸市場が未成熟のため、収益価格は試算しなかった。取引事例は、類似地域の信頼性のある事例を採用した。以 上により、市場性を反映した実証的かつ客観的な比準価格を重視し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎県の景気は、このところ足踏み状態とな っている。都城市の住宅地及び商業地の地価 は下落傾向で推移している。 当該地域は、小規模な小売店舗が建ち並ぶ県 道沿いの商業地域で、底値感から地価は横這 い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％