別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 都城 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 5-3 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.

鑑定評価額 4,610,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市高崎町大牟田字新田１２４７番８９ ②地積 　(㎡) 352   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 特別用途地区 (90,200) 1:1.5 店舗 Ｗ1 中小規模の店舗等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北東16m国道 水道、下水 高崎新田 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    35 ｍ、南    60 ｍ、北   450 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ　国道 交通 施設 高崎新田駅　南東方 590m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 国道２２１号沿いに店舗、事業所、一般住宅が建ち並ぶ旧高崎町中心部の近隣商業地域である。街路は拡幅工事 が進められているが、空店舗も多く商況は低迷しており、地価は弱含みで推移するものと思料。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧高崎町を中心に北諸県郡の旧町や隣接市町の商業地域である。主たる需要者は地縁性を有する個人事 業主が中心になるものと考えられる。商業背後地の高齢化や人口減少により、道路拡幅工事後も新規需要はほとんどな い状態が続いている。売地や売家は多くみられるものの、取引の成立しない物件がほとんどで、中心となる価格帯を見 いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、旧高崎町の中心部に形成された近隣商業地域であるが、店舗の賃貸需要はほとんどなく、建物賃貸市場は 成熟しておらず、適切な事例を収集して適正賃料を求めることは困難であったため、収益価格の試算は断念した。本件 においては、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映してい ると判断し、代表標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.3] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済情勢は、引き続き観光業や交通・ 飲食産業を中心に非常に厳しい状況にある。 不動産市況は、横ばい、または弱含みの状態 にある。 国道の拡幅工事以外に地域要因の大きな変化 は見られないが、今後も地域経済の衰退や人 口減少により、地価は下落傾向で推移するも のと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％