鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

都城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０３４５２０２ -81314	都城市		更地	（　）	ほぼ長方形	西25m県道、南6m、角地		（都）商業 (100,500)
b	１２１０８４５２０２ -87899	都城市		更地	（　）	ほぼ正方形	東4.5m市道、中間画地		（都）商業駐車付置義務 (80,270)
c	１２１０７４５２０２ -93932	都城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m市道、中間画地		（都）２住居居住誘導区域内 (60,200)
d	１２０１１４５２０２ -91084	都城市		建付地	（　）	長方形	西17m市道、北5.5m、東6m、三方路		（都）商業駐車付置義務 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,282	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,718	100 [ 80.0]	62,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	62,100
b	(　 ) 46,539	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	46,213	100 [ 80.4]	57,479		57,500
c	(　 ) 33,237	100 [ 70.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 82.7]	57,012	100 [ 84.7]	67,311		67,300
d	(　 ) 47,967	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.9]	56,314	100 [ 86.4]	65,178		65,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.11	画地　　　　 -17.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -16.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,600 円／㎡]

都城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,379,148	7,376,478	28,002,670	26,557,600	1,445,070	（　0.9474） 1,369,059	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	26,844,294 円　　　　（　 39,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	470.00	ＲＣ5	2,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	675 ㎡	20.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗（各階フロア貸し）、３～５階は事務所（各階区画貸し）を想定

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

類似の賃貸物件の面積比等により査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	470.00	60.0	282.00	2,381	671,442	6.0	4,028,652
							0.0	0
2～ 2	店舗	470.00	70.0	329.00	1,904	626,416	6.0	3,758,496
							0.0	0
3～ 3	事務所	470.00	80.0	376.00	1,587	596,712	6.0	3,580,272
							0.0	0
4～ 4	事務所	470.00	80.0	376.00	1,587	596,712	6.0	3,580,272
							0.0	0
5～ 5	事務所	470.00	80.0	376.00	1,587	596,712	6.0	3,580,272
							0.0	0

計		2,350.00	74.0	1,739.00		3,087,994		18,527,964
								0

⑨年額支払賃料	3,087,994 円　×　12ヶ月　＝　 37,055,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,739.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,055,928 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,852,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,203,132 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,527,964 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 176,016 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,379,148 円　　　　（　 52,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城８３１０（収）　　　　-17	1,538 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,538	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,595 円/㎡　月額支払賃料（　 1,587 円/㎡）　基準階 3 F B
b	都城８９８１（収）　　　　-16	1,873 ( 1,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,784
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,865,000 円	373,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,111,678 円	37,055,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 296,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,170,500 円	373,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	559,500 円	373,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	373,000 円	373,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,376,478 円　（　　　　　　 10,928 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	373,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 2,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,557,600 円（　　　　　 39,345 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,379,148 円
②総費用	7,376,478 円
③純収益　①－②	28,002,670 円
④建物等に帰属する純収益	26,557,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,445,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,369,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,028 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,844,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
都城 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都城 5-1

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　長濱　宏昭

TEL.

鑑定評価額

41,600,000 円

１㎡当たりの価格

61,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都城市上町２４２４番外				②地積　(㎡)	675 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 準防（その他）駐車付置義務 (90,500)
	1:2	店舗ＬＳ2	中低層の店舗ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域	南東25m国道	水道、ガス、下水	西都城 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗・事務所用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ　国道

交通

施設

西都城駅　北東方

700m

法令

規制

（都）商業
(90,500)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、銀行・各種店舗が建ち並ぶ商業地域である。商用地需要は郊外路線に移行し、拡大拡散傾向にある
ものの、地価は底値水準にあり横這い推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗・事務所用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都城市の幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商業地域。需要者の中心は地縁性を持つ個人・法人事
業主や金融機関等である。近年は郊外型大型店舗の進出による中心商店街の空洞化が顕著であるが、当該地域周辺では
新規開業の飲食店等も見られる。商業地の取引価格帯はまちまちであり借地も多く、需要の中心となる価格帯は見いだ
せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、都城市の旧中心商業地である。商用地需要は郊外路線沿いに移行し、周辺地域の賃貸市場は著しく低迷し
ている。比準価格は、周辺類似地域の取引事例から求めたもので、近隣地域との間に代替・競争等の関係が認められ規
範性が高い。したがって、試算価格の調整に当っては、比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、さらに地元精通者
の意見等を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内の景気動向は、円安、物価上昇の影響で
消費には一部弱い動きが見られる。都城市の
不動産市場への影響が懸念される。

都城市立図書館の隣に、複合商業施設が開業
予定である。集客等への好影響が期待されて
いる。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

都城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００８４５２０２ -76288	都城市		底地	（　）	ほぼ長方形	北西25m国道、中間画地		（都）商業駐車付置義務 (90,500)
b	１２００４４５２０２ -103817	都城市		建付地	（　）	長方形	南東25m市道、中間画地		（都）商業駐車付置義務 (90,500)
c	１２１０２４５２０２ -84532	都城市		更地	（　）	ほぼ整形	西15m市道、北5m、東5m、三方路		（都）近商駐車付置義務 (100,300)
d	１２１０４４５２０２ -104862	都城市		更地	（　）	長方形	東30m国道、南5.5m、角地		（都）準工特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 66,544) 66,544	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,147	100 [ 100.0]	65,147	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,100
b	(　 ) 57,455	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	58,472	100 [ 95.0]	61,549		61,500
c	(　 ) 49,295	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 84.2]	57,843	100 [ 93.8]	61,666		61,700
d	(　 ) 53,574	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	51,493	100 [ 83.5]	61,668		61,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,600 円／㎡]

都城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,689,566	7,278,728	27,410,838	25,988,000	1,422,838	（　0.9474） 1,347,997	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	26,431,314 円　　　　（　 39,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	460.00	ＲＣ5	2,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	675 ㎡	20.0 m x 35.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロアー貸し、事務所部分（占有面積４５㎡）を想定

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

同種同等の収益物件の面積比を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	460.00	60.0	276.00	2,391	659,916	3.0	1,979,748
							0.0	0
2～ 2	店舗	460.00	70.0	322.00	1,912	615,664	3.0	1,846,992
							0.0	0
3～ 5	事務所	460.00	80.0	368.00	1,594	586,592	3.0	1,759,776
							0.0	0
～

～

計		2,300.00	74.0	1,702.00		3,035,356		9,106,068
								0

⑨年額支払賃料	3,035,356 円　×　12ヶ月　＝　 36,424,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,702.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,424,272 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,821,214 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,603,058 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,106,068 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 86,508 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,689,566 円　　　　（　 51,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	都城８３１０（収）　　　　-18	1,530 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [128.0]	1,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,594 円/㎡）　基準階 3 F B
b	都城８９８１（収）　　　　-13	1,217 ( 1,214)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 75.0]	100 [127.0]	1,539
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

都城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,825,000 円	365,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,092,728 円	36,424,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 346,000 円	査定額とする
	建物　　　　　　　　　 3,102,500 円	365,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	547,500 円	365,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	365,000 円	365,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,278,728 円　（　　　　　　 10,783 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9474

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	365,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 2,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,988,000 円（　　　　　 38,501 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,689,566 円
②総費用	7,278,728 円
③純収益　①－②	27,410,838 円
④建物等に帰属する純収益	25,988,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,422,838 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,347,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,997 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,431,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,200 円／㎡）