別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 都城 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -12 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.

鑑定評価額 3,900,000 円  １㎡当たりの価格 7,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市高城町大井手字二本松２２０９番２ ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が見られる住宅地 域 南東12m市道 水道 山之口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１２ｍ 　市道 交通 施設 山之口駅　北西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高城町地区の郊外の農家集落地域である。地域要因の変動はほとんどなく、今後も大きな変化はないものと考え られる。少子化及び高齢化等の観点から、地価水準は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高城町地区を中心に、都城市北部や北諸県郡旧町の郊外に形成された農家住宅地域である。主たる需要者 は、同一需給圏に地縁性を有する者が大半を占め、圏外からの転入者は乏しい地域である。現況は農地転用による土地 の供給もほとんど見られない状況で、また、庭が荒れた空家等も目立つ状況にある。少子化や高齢化と相まって、土地 の需要は低迷している。土地は３００万円程度が取引の中心で、新築戸建住宅の取引はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域に賃貸物件は見られず、取引の多くは自己使用目的のものとなっている。そのため、適正な賃料事例を集 めることは困難であったことから、収益価格の試算は断念した。本件においては、類似地域の規範性が高い取引事例か ら求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映していると判断し、代表標準地価格及び前年標準地価格 からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [154.9] [102.0] 100 7,750  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済情勢は、引き続き観光業や交通・ 飲食産業を中心に非常に厳しい状況にある。 不動産市況は、住宅地の取引は比較的活発で ある。 地域要因の大きな変化は見られないが、取引 が僅少な地域のため、今後も人口や世帯数の 減少に伴い、地価は下落傾向で推移するもの と思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％