別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 都城 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -11 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市高城町穂満坊字鳥井前４７７番１ ②地積 　(㎡) 447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東5m市道 水道、下水 山之口 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ　 市道 交通 施設 山之口駅　北西方 3.8km 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 高城町地区の中心地に存する、旧来からの住宅地域である。取引は少なく、また、画地規模が大きい当該地域は 土地単価水準が下落傾向にあり、しばらく同様に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高城町地区を中心に、都城市北部や北諸県郡旧町の中心部に形成された住宅地域である。主たる需要者は 、都城市内に生活圏がある子育て世帯で、特に当該地域に地縁を有する個人が中心と考えられ、高城町地区への圏外か らの転入者は少ない。隣接する沖水地区に生活利便施設が多く存し、また、割安な地価から一定程度の需要が認められ る。土地は３００～５００万円程度、新築建売住宅や条件付土地の取引はほとんど見られない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域の賃貸物件は市営住宅が中心で、取引の中心は自己使用目的のものとなっている。アパート等の収益物件 は僅少な地域で、適正な賃料事例を集めることは困難であったため、収益価格の試算は断念した。本件においては、類 似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を標準とすることが不動産市場の実態を反映していると判断し、前 年標準地価格及び地元精通者の意見等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済情勢は、引き続き観光業や交通・ 飲食産業を中心に非常に厳しい状況にある。 不動産市況は、住宅地の取引は比較的活発で ある。 地域要因の大きな変化は見られないが、取引 が僅少な地域のため、今後も人口や世帯数の 減少に伴い、地価は下落傾向で推移するもの と思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％