別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 都城 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -10 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　齊藤　晃一   TEL.

鑑定評価額 5,100,000 円  １㎡当たりの価格 7,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市山之口町花木字横松２２１４番２ ②地積 　(㎡) 718   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかに農 地が見られる住宅地 域 南5m市道 水道、下水 山之口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 山之口駅　南西方 1.2km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、都城市北東部郊外の一般住宅が多い古くからの住宅地域である。大きな地域変動もないが、地域の 住宅地需要は低迷しており、やや下落傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都城市北東部に位置する山之口地区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は同地区内の居住者 が大半を占めており、圏外からの転入は少ない。近傍において新規の宅地開発等はほとんど見られず、地域人口の減少 等の影響を受け土地取引は低調である。土地は４００㎡で３００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の一般住宅を主に農地もみられる住宅地域である。地価水準が総じて低く、持家志向が高い地域で あり収益物件はほとんど見あたらない。そのため賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算しなかった。試算価格 の調整にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,400 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [103.0] 100 [144.6] [103.0] 100 7,060  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等により、 県内の経済は厳しい状況にあり、一部持ち直 しの動きもあるものの先行きは依然不透明で ある。 特に大きな変化は認められないが、地域人口 の減少等から宅地需要が低迷しており、地価 は弱含みである。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％