別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 都城 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -7 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　齊藤　晃一   TEL.

鑑定評価額 6,950,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市下川東４丁目１０号１０番 ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 旧来からの住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 都城 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 都城駅　北西方 1.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、都城市街地北部の一般住宅のほか、事務所等も見られる住宅地域である。地域内に格別の変動要因 は見受けられない。周辺における需給はやや低調であり、地価は若干の下落で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ都城駅北方から北西方に拡がる住宅地域の圏域である。需要者の中心は市内の居住者が大半を占め 、圏外からの転入は少ない。戸建住宅を主体に事業所等も混在する旧来からの住宅地域であり、生活利便性は比較的良 好であるが、居住環境がやや劣り、需要はやや低調で地価は若干の下落で推移している。土地は７００万前後で、新築 の戸建物件は２，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅を主体に事務所等も見られる既成の住宅地域である。一部に共同住宅もみられるが、自己所有地 活用の賃貸物件に主として限定され、需要も弱く、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は適用しなかった。鑑定 評価額の決定に当たっては、市場性を反映し説得力の高い比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年標準地価格と の検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都城 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [170.0] [103.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等により、 県内の経済は厳しい状況にあり、一部持ち直 しの動きもあるものの先行きは依然不透明で ある。 地域要因に大きな変動は見られないが、居住 環境がやや劣ることもあり、需要はやや低調 で地価は若干の下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％