別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 都城 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   都城 -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　傳田　和之   TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 都城市南鷹尾町２０９９番１５２ ｢南鷹尾町３１－５｣ ②地積 　(㎡) 299   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東9m市道 水道、下水 五十市 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北９ｍ　 市道 交通 施設 五十市駅　東方 480m 法令 規制 （都） １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 都城市南西部に位置する高台の既成住宅地域である。区画は整然とし生活利便性も良好な地域であるが、周辺で 開発分譲地の供給が多く、既存宅地の需要は低迷しているため、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、都城市南部で大淀川以西に広がる住宅地域である。主たる需要者は、都城市内に生活圏がある子育て世 帯が中心になるものと考えられる。区画は整然としている地域であるが、ＪＲ日豊本線の南側において宅地分譲が多く 見られる状況にあり、既存住宅地の需要はやや弱含みである。但し、昨今は底値感から、地価は安定的になってきてい る。土地は５００～７００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域には、低層の集合住宅等も見られるものの、中規模一般住宅が多く建ち並び、取引の中心も自己使用目的 のものとなっており、収益性に着眼した地価の形成はなされていない。そのため、適正な賃料を求めることが困難であ ったため、収益価格の試算は断念した。したがって、類似地域の規範性が高い取引事例から求めた比準価格を中心に、 前年標準地価格からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済情勢は、引き続き観光業や交通・ 飲食産業を中心に非常に厳しい状況にある。 不動産市況は、住宅地の取引は比較的活発で ある。 地域要因の大きな変化は見られず、今後も同 様に推移するものと考えられる。したがって 、地価は若干の下落傾向で推移するものと思 料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％