別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 9-2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　賢一   TEL.

鑑定評価額 44,300,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市港２丁目１７番外 ②地積 　(㎡) 993   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1.5:1 給油所 Ｓ2 倉庫、給油所等が建 ち並ぶ宮崎港に近い 工業地域 西34m県道、北側道 水道、下水 宮崎 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 流通業務関連施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３４ｍ県道 交通 施設 宮崎駅　南東方 3.4km 法令 規制 工業 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は宮崎港周辺の事業所・倉庫等が立地する工業地域である。物流業務関連施設に対する需要は底堅く、 地価は横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務関連施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎港周辺の工業地域を中心とする宮崎市内一円の工業地域である。需要者の中心は県内外の法人事業者 である。県内の経済状況に係る先行き不透明感が続くなか、製造業全般の投資マインドは低調である。このような市況 を反映して取引価格はまちまちで、中心となる価格帯は明確には見いだせない状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、自用の事業所・倉庫等が需要の中心となっており、工場に係る賃貸市場は未成熟であるとともに、賃 貸用不動産としての賃料収入を目的とする取引は皆無である。よって収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格 を標準とし、さらに前年標準価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 がみられるものの、個人消費や雇用情勢は緩 やかに持ち直している。 県内の経済情勢は厳しい状況であるものの、 物流等に関連した業務用地としての需要は底 堅く、地価は横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％