別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 5-22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-22 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　賢一   TEL.

鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大島町原ノ前１４４５番１０９ ②地積 　(㎡) 2,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (80,200) 1.2:1 店舗 Ｓ1 幹線沿いに店舗、病 院のほか農地も混在 する地域 北西16m市道、北東側道 水道、下水 宮崎神宮 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道、側道 交通 施設 宮崎神宮駅　東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は準幹線沿いの商業地域であり車両交通量が多いものの、宮崎駅前の複合商業施設の進出により、商業 地需要の分散化がみられ、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市北東部の準幹線沿いに形成された商業地域である。需要の中心は県内外の法人事業者が大半を占 める。当該地域は車輌交通量が多く、商業地域としては良好な立地条件であるものの、近年、商業地需要の拡散化傾向 は顕著であり、新規需要は低調である。需要の中心となる価格帯は、同一需給圏内の取引が総じて少なく、事情を含む ものも見られるため具体的には見いだせない状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、準幹線沿いの中規模画地に飲食店舗が建ち並ぶ商業地域である。低層利用が一般的であり、収益性を目的 とした高層利用は図られておらず、新規の商業事業者向けの賃貸市場は需要に乏しい。よって収益価格は試算せず、市 場性を反映した比準価格を標準とし、さらに前年標準価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 がみられるものの、個人消費や雇用情勢は緩 やかに持ち直している。 交通量が多く新規出店も見られるが、商業地 需要の分散化がみられ、地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％