別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-13 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　賢一   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大工１丁目１１番 ｢大工１－１０－３２｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) （その他） 駐車付置義務 1:2 事務所兼住宅 ＲＣ4 小売店舗、ビル等が 建ち並ぶ国道沿いの 商業地域 北東25m国道 水道、ガス、下水 宮崎 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ国道 交通 施設 宮崎駅　西方 1.7km 法令 規制 近商 (80,300) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は国道沿いの路線商業地域であり、車両交通量が多い地域である。近年回復基調にあった需要であるが 、新型コロナウイルス感染症による商業地需要への影響が不透明であり、地価は停滞している。 (3)最有効使用の判定 中層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部に近い幹線沿いの商業地域及びその周辺の商業地域の圏域である。需要の中心は県内外の 法人事業者及び個人事業主が中心である。近年、商業地需要の拡散化傾向は顕著であるが、近隣地域は中心部に近く交 通量の多い国道沿線で、中低層店舗等が連たんし、商業地としては良好な立地条件にある地域である。需要の中心とな る価格帯は、同一需給圏内の取引が少なく、事情を含むものも多いため具体的には見いだせない状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、国道沿いの中小規模画地に店舗・営業所等が建ち並ぶ商業地域である。一部に店舗兼共同住宅等も見られ るが、中低層利用が一般的であり、収益性を目的とした高層利用はあまり図られておらず、新規の商業事業者向けの賃 貸市場は需要に乏しい。よって収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地及び前 年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 5-23                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.4] [100.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 がみられるものの、個人消費や雇用情勢は緩 やかに持ち直している。 国道沿いで交通量も多く、中心部に大型店舗 の新規出店も見られるが、景気の不透明感に より需要が停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％