別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-10 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　史子   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市高岡町五町字中村馬場２５１番 ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 駐車付置義務 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 南16m県道 水道、下水 宮崎 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層の店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 宮崎駅　北西方 14.0km 法令 規制 近商 (80,200) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 高岡地区住民を主な顧客とする地元商店街であるが、地域人口の減少や宮崎市中心部への顧客の流出に加えて、 新型コロナ感染症の影響により商用地需要は減退気味であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高岡地区及び東諸県地区の中心部に形成された地元商店街の商業地域である。需要者の中心は地元の個 人事業主及び法人である。地方における景気回復の兆しはなく、店舗経営者の高齢化、後継者不足等抱える問題は多く 、需給は全般的に低調である。需要の中心となる価格帯は、同一需給圏内の取引が少なく、事情を含むものも多いため 需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地元の個人事業者を主とする自用の店舗が中心であり、新規出店等もほとんどなく、商業事業者向けの賃貸 市場は未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。一方、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から比 準した取引価格は、市場性を反映した実証的な価格である。よって試算価格の調整にあたっては、比準価格を標準とし 、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 がみられるものの、個人消費や雇用情勢は緩 やかに持ち直している。 個人商店が多く、高齢化や収益率の低下に伴 う廃業により、空店舗の割合が増加している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％