別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 5-9 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満   TEL.

鑑定評価額 9,110,000 円  １㎡当たりの価格 50,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字島之内字松下２２４８番１外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 駐車付置義務 (90,200) 台形 1:1 店舗兼事務所 Ｓ2 国道沿いの一般住宅 もある商業地域 南東11m国道、南西側道 水道、下水 日向住吉 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ　国道 交通 施設 日向住吉駅　西方 160m 法令 規制 近商 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は国道沿いの商業地域である。交通量は多いものの、新規出店は少なく繁華性が乏しい。大型店舗への 客足流出により、地価はやや弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部と郊外に繋がる幹線道路沿いに形成される路線商業地域である。需要の中心は、店舗用地 としての利用を考える個人及び法人事業者である。国道１０号線沿いで車両交通量は多いものの、大型店舗への顧客流 出等により店舗の需要は弱含みで推移しており、今後も地価は弱含みで推移するものと思われる。取引が少なく、個別 性もあることから、需要の中心となる価格帯が見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、低層店舗及び店舗兼住宅が国道沿いに存する商業地域である。事業用不動産としての需要が少なく、適切 な事例の収集が困難であることから、賃貸市場は未成熟と判断し収益還元法の適用を断念した。よって、市場性を反映 した比準価格を標準とし、代表標準地価格及び前年公示価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り求めた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 5-21                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.5] [105.0] 100 50,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響により厳しい状況 であるが、一部回復の兆しも見られる。 大きな地域要因の変動は見られないものの、 大型商業施設への顧客流出等の要因により、 地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％