鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２４５２０１ -84206	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		近商駐車付置義務 (90,300)
b	１２１０４４５２０１ -104362	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南28m県道、東11m、西10.5m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)
c	１２０１２４５２０１ -95998	宮崎市		更地	（　）	不整形	南30m県道、東6m、二方路		商業 (90,400)
d	１２１０９４５２０１ -89826	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西36m国道、北5m、東5m、三方路		商業 (90,400)
e	１２１０６４５２０１ -102480	宮崎市		更地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、北5.5m、南4m、三方路		商業駐車付置義務 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,933	100 [ 76.2]	198,075	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 112,997	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.5]	117,095	100 [ 65.9]	177,686		178,000
c	(　 ) 151,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	149,701	100 [ 76.4]	195,944		196,000
d	(　 ) 152,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	166,627	100 [ 83.3]	200,032		200,000
e	(　 ) 114,527	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	130,144	100 [ 65.8]	197,787		198,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 198,000 円／㎡]

宮崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	120,392,825	24,726,102	95,666,723	87,674,000	7,992,723	（　0.9443） 7,547,528	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	147,990,745 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	640.00	Ｓ10	6,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	1,111 ㎡	25.5 m x 47.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～１０階：事務所（フロアー貸）、タワーパーキング１０階を想定。

⑦有効率　 66.5 ％
の理由

標準的事務所より算定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	530.00	35.0	185.50	2,595	481,373	8.0	3,850,984
							0.0	0
2～ 2	事務所	640.00	70.0	448.00	2,359	1,056,832	8.0	8,454,656
							0.0	0
3～ 3	事務所	640.00	70.0	448.00	2,353	1,054,144	8.0	8,433,152
							0.0	0
4～10	事務所	640.00	70.0	448.00	2,359	1,056,832	8.0	8,454,656
							0.0	0
11～11	塔屋	50.00

計		6,340.00	66.5	4,217.50		9,990,173		79,921,384
								0

⑨年額支払賃料	9,990,173 円　×　12ヶ月　＝　 119,882,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,048,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金より充当可能なため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	119,882,076 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,048,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,296,504 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	119,633,572 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	79,921,384 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 759,253 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	120,392,825 円　　　　（　 108,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎４９５８（収）　　　　-7	2,057 ( 2,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,369 円/㎡　月額支払賃料（　 2,353 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎７１７２（収）　　　　-19	2,105 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,332
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,080,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,777,902 円	125,930,076　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,478,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,440,000 円	1,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,180,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,726,102 円　（　　　　　　 22,256 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,180,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 6,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	87,674,000 円（　　　　　 78,914 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	120,392,825 円
②総費用	24,726,102 円
③純収益　①－②	95,666,723 円
④建物等に帰属する純収益	87,674,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,992,723 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,547,528 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,793 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,990,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宮崎 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 5-2

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　古清水　賢一

TEL.

鑑定評価額

218,000,000 円

１㎡当たりの価格

196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市高千穂通１丁目２２番１外｢高千穂通１－６－３５｣				②地積　(㎡)	1,111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 準防（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:2	事務所ＳＲＣ8	生保会社等の中高層ビルが建ち並ぶ商業地域	南40m県道	水道、ガス、下水	宮崎 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層の店舗、事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

宮崎駅　西方

450m

法令

規制

商業
(100,600)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

生保・金融関連・ＮＴＴ等のオフィスビルが建ち並ぶ商業地域である。近年、地価は回復基調にあったが、新型
コロナ感染症の影響により商業地需要は減退しており、地価は弱含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

中高層の店舗、事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 196,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 131,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宮崎市中心部に位置する商業地域である。需要者は生保・金融関連・ＮＴＴ等の県内外の企業が中心であ
る。宮崎駅前や中心部に新規の大型商業施設が相次いでオープンし活性化が期待されているものの、景気の先行き不透
明感も払拭されず、地価への影響は判然としていない。需要の中心となる価格帯は、同一需給圏内の取引が少なく、事
情を含むものも多いため具体的には見いだせない状態にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、テナントビル等が多く立地する商業地域である。賃貸市場の成熟の程度は相対的に高いが、収益価格はそ
の試算の過程において想定要素を含み信頼性にやや欠ける。比準価格は現実に生起した取引事例から比準して求めたも
ので、不動産市場の特性を反映した客観的で説得力の高い価格である。よって、価格の決定にあたっては、比準価格を
重視し収益価格を比較考量のうえ、前年公示価格等からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    198,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響
がみられるものの、個人消費や雇用情勢は緩
やかに持ち直している。

近年、地価は回復基調にあったが、新型コロ
ナ感染症の影響により商業地需要は減退して
おり、地価は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９４５２０１ -89826	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西36m国道、北5m、東5m、三方路		商業 (90,400)
b	１２０１２４５２０１ -95998	宮崎市		更地	（　）	不整形	南30m県道、東6m、二方路		商業 (90,400)
c	１２１０８４５２０１ -87113	宮崎市		更地	（　）	長方形	東36m国道、北7.2m、角地		商業 (100,400)
d	１２０１２４５２０１ -96156	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東25m県道、南西8m、角地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,964	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	166,627	100 [ 84.3]	197,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 151,048	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	149,701	100 [ 80.4]	186,195		186,000
c	(　 ) 141,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	137,137	100 [ 70.6]	194,245		194,000
d	(　 ) 246,034	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	236,571	100 [ 114.8]	206,072		206,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 196,000 円／㎡]

宮崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	120,227,938	24,706,030	95,521,908	87,674,000	7,847,908	（　0.9443） 7,410,780	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	145,309,412 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	640.00	Ｓ10	6,340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	1,111 ㎡	25.5 m x 47.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～８Ｆ事務所：フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 66.5 ％
の理由

建物の構造・階層・規模・用途より判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	530.00	35.0	185.50	2,590	480,445	8.0	3,843,560
							0.0	0
2～ 2	事務所	640.00	70.0	448.00	2,355	1,055,040	8.0	8,440,320
							0.0	0
3～ 3	事務所	640.00	70.0	448.00	2,355	1,055,040	8.0	8,440,320
							0.0	0
4～10	事務所	640.00	70.0	448.00	2,355	1,055,040	8.0	8,440,320
							0.0	0
11～11	塔屋	50.00

計		6,340.00	66.5	4,217.50		9,975,805		79,806,440
								0

⑨年額支払賃料	9,975,805 円　×　12ヶ月　＝　 119,709,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 4,217.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	14,000 円／台　×　 36 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 6,048,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	119,709,660 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 6,048,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 6,287,883 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	119,469,777 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	79,806,440 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 758,161 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	120,227,938 円　　　　（　 108,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎７１７２（収）　　　　-18	2,349 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,371 円/㎡　月額支払賃料（　 2,355 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎７１７２（収）　　　　-19	2,105 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,216
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	7,080,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,772,730 円	125,757,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,463,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,440,000 円	1,180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	1,770,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,180,000 円	1,180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,706,030 円　（　　　　　　 22,238 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,180,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 6,340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	87,674,000 円（　　　　　 78,914 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	120,227,938 円
②総費用	24,706,030 円
③純収益　①－②	95,521,908 円
④建物等に帰属する純収益	87,674,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,847,908 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,410,780 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,309,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）