鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮崎 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７４５２０１ -93438	宮崎市		更地	（　）	不整形	南6m未舗装区画街路、西6m、北10m、三方路		１住居 (70,200)
b	１２１０７４５２０１ -93425	宮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.7m市道、中間画地		２住居 (60,188)
c	１２１０３４５２０１ -80777	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m市道、北4m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
d	１２１０８４５２０１ -87354	宮崎市		建付地	（　）	長方形	北4.8m市道、中間画地		２中専 (60,192)
e	１２１０６４５２０１ -102534	宮崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北9.5m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,349	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	40,720	100 [ 77.7]	52,407	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,400
b	(　 ) 51,249	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	55,106	100 [ 96.9]	56,869		56,900
c	(　 ) 41,454	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.3]	55,793	100 [ 95.9]	58,178		58,200
d	(　 ) 50,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	63,120	100 [ 108.9]	57,961		58,000
e	(　 ) 65,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,565	100 [ 107.0]	61,276		61,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,600 円／㎡]

宮崎 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適正な事例が見当たらないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,795,319	2,193,098	8,602,221	7,410,000	1,192,221	（　0.9749） 1,162,296	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	24,729,702 円　　　　（　 31,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 -64　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	184.00	ＲＣ4	736.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	776 ㎡	32.1 m x 24.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅５８㎡程の１ＬＤＫを想定（全１２戸）。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

類似不動産より想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	184.00	95.0	174.80	1,128	197,174	1.0	197,174
							0.0	0
2～ 2	居宅	184.00	95.0	174.80	1,253	219,024	1.0	219,024
							0.0	0
3～ 3	居宅	184.00	95.0	174.80	1,253	219,024	1.0	219,024
							0.0	0
4～ 4	居宅	184.00	95.0	174.80	1,253	219,024	1.0	219,024
							0.0	0
～

計		736.00	95.0	699.20		854,246		854,246
								0

⑨年額支払賃料	854,246 円　×　12ヶ月　＝　 10,250,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 699.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,104,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,250,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,104,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 567,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,787,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	854,246 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,115 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,795,319 円　　　　（　 13,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎４３７９（収）　　　　-1	1,510 ( 1,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	1,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,255 円/㎡　月額支払賃料（　 1,253 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宮崎６５４８（収）　　　　-2	1,452 ( 1,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	1,241
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 -64　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	114,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	454,198 円	11,354,952　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 912,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	114,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,193,098 円　（　　　　　　 2,826 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 736.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,410,000 円（　　　　　 9,549 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,795,319 円
②総費用	2,193,098 円
③純収益　①－②	8,602,221 円
④建物等に帰属する純収益	7,410,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,192,221 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,162,296 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,498 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,729,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宮崎 -64　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮崎 -64

宮崎県

宮崎

氏名

不動産鑑定士　古清水　賢一

TEL.

鑑定評価額

45,500,000 円

１㎡当たりの価格

58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別評価

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮崎市昭栄町１１２番 (昭栄町１２３街区６)				②地積　(㎡)	776 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	1.5:1	共同住宅ＲＣ4	共同住宅等を中心とした区画整理中の住宅地域	西8m市道	水道、下水	宮崎 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 200 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北８ｍ市
道

交通

施設

宮崎駅　東方

3.7km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は共同住宅を中心に事業所等もみられる区画整理事業が進行中の住宅地域である。事業の進捗に伴い共
同住宅等の建築が進み、賃貸住宅の供給過多の状態にあり、需要はやや弱含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は宮崎市一帯の住宅地域であり、需要者の中心は画地規模がやや大きいことから市内外の法人又は不動産業
者等と判断する。当該地域は大規模な土地区画整理事業が進行中であり、中低層の共同住宅が多く立地しており、賃貸
住宅は供給過多の状況にあるため、新規需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は共同住宅を主体とする住宅地域である。しかしながら中低層利用が一般的であり、収益性を目的とした高層
利用はあまり図られておらず、元本と果実の相関関係がやや希薄であるため、収益価格は低位に試算された。よって、
価格の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地及び前年公
示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮崎 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[139.1]

[100.0]
100

58,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響
がみられるものの、個人消費や雇用情勢は緩
やかに持ち直している。

区画整理済みの地域であるが、周辺は工業系
の営業所等が混在している状況である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮崎 -64　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０３４５２０１ -80777	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m市道、北4m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
b	１２１０６４５２０１ -102479	宮崎市		更地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	１２１０４４５２０１ -104414	宮崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、東4.5m、二方路		２住居駐車付置義務 (70,200)
d	１２１０８４５２０１ -87255	宮崎市		更地	（　）	長方形	南西2.2m市道、南東2.7m、角地		２中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,454	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.3]	55,793	100 [ 91.9]	60,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,700
b	(　 ) 56,239	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,239	100 [ 93.2]	60,342		60,300
c	(　 ) 53,476	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	56,350	100 [ 95.5]	59,005		59,000
d	(　 ) 52,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,187	100 [ 92.4]	56,479		56,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,600 円／㎡]

宮崎 -64　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,795,319	2,202,598	8,592,721	7,410,000	1,182,721	（　0.9749） 1,153,035	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	24,532,660 円　　　　（　 31,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮崎 -64　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	184.00	ＲＣ4	736.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	776 ㎡	32.1 m x 24.2 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取り２ＬＤＫ、平均専有面積約５８㎡、各階３戸×４階を想定した。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

建物の構造・階層・規模・用途より判断した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	184.00	95.0	174.80	1,128	197,174	1.0	197,174
							0.0	0
2～ 2	住宅	184.00	95.0	174.80	1,253	219,024	1.0	219,024
							0.0	0
3～ 3	住宅	184.00	95.0	174.80	1,253	219,024	1.0	219,024
							0.0	0
4～ 4	住宅	184.00	95.0	174.80	1,253	219,024	1.0	219,024
							0.0	0
～

計		736.00	95.0	699.20		854,246		854,246
								0

⑨年額支払賃料	854,246 円　×　12ヶ月　＝　 10,250,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 699.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 23 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,104,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当でき計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,250,952 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,104,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 567,748 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,787,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	854,246 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,115 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,795,319 円　　　　（　 13,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宮崎６１６２（収）　　　　-7	1,237 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,275	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,254 円/㎡　月額支払賃料（　 1,253 円/㎡）　基準階 2 F B
b	宮崎８３１０（収）　　　　-4	1,138 ( 1,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,235
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮崎 -64　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	456,000 円	114,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	454,198 円	11,354,952　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 912,000 円	114,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	114,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	114,000 円	114,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,202,598 円　（　　　　　　 2,838 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9749

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	114,000,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 736.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,410,000 円（　　　　　 9,549 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,795,319 円
②総費用	2,202,598 円
③純収益　①－②	8,592,721 円
④建物等に帰属する純収益	7,410,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,182,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,153,035 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,532,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,600 円／㎡）