別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -49 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　史子   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市高岡町内山字雁ケ峰２７８５番１ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 宮崎 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 宮崎駅　北西方 15.0km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 高岡地区中心部に位置する旧来からの住宅地域であるが、地域人口が減少していることから住宅地需要も減少し ており、地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧東諸県郡及び旧宮崎市西部のやや広域的な圏域に所在する住宅地域である。需要者の中心は旧来から の居住者及び当地に地縁性のある者が殆どであり、圏外からの転入は少ない。近隣地域内において新規の宅地開発等は 殆ど見られず、地域人口の減少等の影響を受け土地取引は低調である。土地は３００万円～４００万円程度、新築の戸 建物件は２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主体とする住宅地域であり、近隣地域内は小規模画地の割合が高い。そのような画地については 自己所有目的の取引が大半であり、収益性を前提とした価格形成がなされておらず、収益物件を想定することは現実的 ではないと判断される。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び前年公 示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [124.7] [102.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 がみられるものの、個人消費や雇用情勢は緩 やかに持ち直している。 旧高岡中心部の既成住宅地域であるが、地域 人口が減少していることから住宅地需要も減 少しており、地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％