別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -36 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　菅野　道雅   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 56,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市江南３丁目９４番 ｢江南３－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南宮崎 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 南宮崎駅　北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市南西部の高台に形成された大規模住宅団地である。付近の土地利用に変化はないものの、高台の 立地面から需要は安定しており、地価は若干の上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市南西部を中心とした大淀川以南一帯に形成された住宅地域である。需要者は宮崎市内の居住者が 大半を占めている。当該地域は、市南西部の高台に形成された大規模住宅団地で、根強い高台の住宅地需要も相俟って 、地価は上昇傾向にある。土地は１，３００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度が取引の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市南西部を中心とした住宅地域で取引された事例から試算したもので、市場性の観点から求めた実証的な価 格である。一方、収益価格については、当該地域が戸建住宅を中心とする第一種低層住居専用地域に指定された住宅団 地で、収益物件を想定することが現実的ではないため、試算しなかった。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市 場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [109.3] [103.0] 100 57,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より依然厳しい状況にあるなか、徐々にでは あるが一部で持ち直しの動きもみられる。 地域要因に特段の変化は認められないものの 、高台の住宅地需要も相俟って、地価は上昇 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％