別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -32 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　中武　誠   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 51,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市平和が丘北町１８番１１ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西5m市道 水道、ガス、下水 宮崎神宮 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 宮崎神宮駅　北西方 3.4km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ宮崎市北部の住宅団地である。地域要因に特段の変化は見られないが、依然と して高台の住宅地需要は高く、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域にわたる住宅団地である。宮崎市内の居住者が需要者の大半を占めるが、一部圏外からの転入 者も見受けられる。付近は市北部の高台に位置する住宅団地で、市内中心部へのアクセスも容易であること等から、需 要は高く、地価は若干の上昇傾向で推移している。取引の主要な価格帯は土地１，２００万円程度、新築の戸建住宅は ２，５００万円～３，０００万円程度が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅団地で、第一種低層住居専用地域に指定されていることもあり、収益 性を前提とした価格形成はなされておらず、収益物件を想定することが適切ではない。よって、収益還元法は適用せず 、市場性を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地からの検討のほか前年標準地価格も考慮して、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [100.0] 100 50,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が徐々に緩和されつつあるものの、持ち直し の動きには弱さがみられる。 宮崎市北部の大規模な住宅団地で居住環境は 良好である。依然として高台需要は高く、地 価は若干の上昇傾向で推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％