別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -30 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　齊藤　晃一   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字恒久字横町５００９番３ ②地積 　(㎡) 506   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 駐車付置義務 (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.5m市道 水道、下水 南宮崎 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 南宮崎駅　南西方 1.0km 法令 規制 ２住居 (60,180) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市南部の一般住宅と共同住宅が混在する住宅地域で、周辺の土地利用に大きな変化はないが、周辺 にショッピングモール等の商業施設があるため利便性が高く、地価は安定的に推移していくものと予測される (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市中心部の大淀川以南に存する住宅地域である。需要者の中心は宮崎市南部の居住者が大半を占め 、圏外からの転入は少ない。既存の古い住宅地であるが、市南部中心地に近接しており、利便性は良好であり、需給は 概ね安定している。土地は３００㎡程度で１，５００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円程度が需要の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では、自己所有地の活用等を目的として建てられた古くからの賃貸物件が多く、収益性を反映した地価形成は なされていないことから、収益価格は試算しなかった。価格の決定にあたっては、市場性の観点から求めた実証的な価 格である比準価格を標準とし、代表標準地及び前年標準地価格からの検討も踏まえて、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 51,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等により、 県内の経済は厳しい状況にあり、一部持ち直 しの動きもあるものの先行きは依然不透明で ある。 駅や市中心部への接近性が比較的良好で、需 要も安定しており、地価は横這いで推移して いる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％