別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -24 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　上村　芳朗   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市月見ケ丘５丁目３００番５１ ｢月見ケ丘５－３１－１４｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た大規模な住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 田吉 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 田吉駅　南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市南部の大規模住宅団地である。熟成感ある地域で特段の変化はないため、現状を維持しつつ安定的に推移する ものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮崎市南部一円に形成される新旧の住宅団地が中心である。主たる需要者は市内に居住し、就労する個人 。当市における大規模団地の一つで、市街地への接近性や周辺における利便施設の充実度も高いため需要は安定してお り、大塚台や小松台等代替地域との競争力も同程度である。中心となる価格帯は土地が１，０００万円程度、新築戸建 て物件で２，５００万円程度が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、住環境等を同じくする周辺住宅地域より選択した取引事例を用いて、比準価格 を導出した。各補・修正は適切になされ、比準価格は市場の趨勢を反映し実証性が高い。一方で、対象地の規模等個別 性及び法令上の規制を勘案すると、合理的な賃貸用不動産の建築想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した 。よって、比準価格を採用し、周辺公示価格等との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　宮崎 -20                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     50,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮崎市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向に あり、新設住宅着工戸数は概ね２，６００件 程度、土地取引件数は４，８００件程度で推 移している。 当市南部の高台住宅団地で熟成度が高く特段 の変化はないが、同団地内では新たな大規模 分譲地の造成が行われる等、依然として需要 は強い。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％