別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
宮崎 -22 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 -22 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士 山口 英之   TEL.
鑑定評価額 6,640,000 円  1㎡当たりの価格 11,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎9625番
②地積
 (㎡)
588  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)



台形
1.2:1
住宅

W1
一般住宅と農家住宅
が混在する市道沿い
の地域
東10m市道 水道 佐土原

3.5km
(2)



①範囲 東   150 m、西   100 m、南    50 m、北   200 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

10m市道 交通

施設
佐土原駅 西方

3.5km
法令

規制
「調区」 



⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、市街化調整区域にある住宅地域である。地域要因に変化は見られず、今後とも現況を維持すると見
込まれ、地価は安定的に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            11,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は、佐土原町東上那珂地区を中心に、佐土原町及び旧宮崎市北部の市街化調整区域内の住宅地域を圏域と
し、需要者は、地元地縁性を有する者が中心となる。近隣地域は、一般住宅、農家住宅の混在する地域であるが、市街
化調整区域に位置することもあり、地域要因に変化は見られず、需給は安定的である。需要の中心となる価格帯は、取
引の価格帯がまちまちであり、具体的に見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 比準価格は、地域的特性の類似する取引事例を採用し試算した。比準価格決定における各補修正は適切であり、信頼
性の高い価格が試算されている。一方、収益還元法は賃貸市場が未熟成なため適用しなかった。鑑定評価額の決定に当
たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、前年標準価格からの検討を踏まえ、更に、周辺公示地、基準地との均
衡にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           11,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
 宮崎県の景気は、足踏み状態となっており
、企業の景況感も悪化した状態が続いている



 地域要因に変化は見られず、安定的に推移
するものと思われる。



個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 宮崎 -22 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12012
45201
-95971
宮崎市

建付


  
(           ) 
長方形 東3m道路、
中間画地




「調区」 

(70,200)
b 12106
45201
-102607
宮崎市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
c 12107
45201
-93308
宮崎市

建付


  
(           ) 
長方形 北4m市道、
西4m、角地




「調区」 

(80,80)
d 12106
45201
-102698
宮崎市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3.9m道路、
東6m、角地




都計外 


e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
12,166  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.1]

12,929 
100
[ 114.3]

11,311 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

11,300 
b (            
12,376  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  82.7]

14,965 
100
[ 130.7]

11,450 

11,500 
c (            
11,045  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.9]

11,168 
100
[ 101.3]

11,025 

11,000 
d (            
15,381  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

14,933 
100
[ 131.3]

11,373 

11,400 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近    0.0 環境     +27.0
画地      -5.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +32.0
画地     -17.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近  -10.0 環境     +21.0
画地      -1.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -6.0 環境     +38.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      11,300 円/㎡]  



宮崎 -22 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が見当たらないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
 市街化調整区域に存し、また、賃貸市場も未熟成であり、収益物件を想定することが困難なため収益還元法の
適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
宮崎 -22 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
宮崎 -22 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士 黒木 勇人   TEL.
鑑定評価額 6,640,000 円  1㎡当たりの価格 11,300 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
宮崎市佐土原町東上那珂字羽山崎9625番
②地積
 (㎡)
588  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(70,200)

(その他)



台形
1.2:1
住宅

W1
一般住宅と農家住宅
が混在する市道沿い
の地域
東10m市道 水道 佐土原

3.5km
(2)



①範囲 東   150 m、西   100 m、南    50 m、北   200 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    30.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

10m 市道 交通

施設
佐土原駅 西方

3.5km
法令

規制
「調区」 



⑤地域要因の将
 来予測
農家住宅、一般住宅を中心とする住宅地域で、需要も限定的であるものの、新規供給も低調であることから、低
位ながらも需給は比較的安定的で、当面は概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            11,300 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐土原町を中心とする宮崎市北部の住宅地域一円である。需要者は地縁性のある個人がほとんどで、圏
外からの流入者は少ない。周囲には開発可能な農地等も多く残るものの、特段の宅地分譲・開発等は見られず、一方、
需要も低調で、需給バランス自体は比較的安定して推移している。取引自体が非常に少ないため、散見される取引価格
は個別事情を反映してバラツキが見られ、中心となる価格帯は明確には見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅、農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、共同住宅等の賃貸物件は周辺にほとんど見受けられ
ず、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算せず、比準価格を中心に、前年標準地価格からの検討も踏まえて、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           11,300 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
税制や低金利による後押しにより一定の住宅
地需要は認められるが、立地条件等の相違に
よる需要の強弱は地区によりバラツキが見ら
れる。

地域内に特段の変動要因はなく、周辺地域で
小規模な宅地供給が見られるなか、需給は安
定的で、地価は概ね横這いである。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 宮崎 -22 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 12106
45201
-102698
宮崎市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北3.9m道路、
東6m、角地




都計外 


b 12106
45201
-102607
宮崎市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地




「調区」 

(70,200)
c 12012
45201
-95971
宮崎市

建付


  
(           ) 
長方形 東3m道路、
中間画地




「調区」 

(70,200)
d   
(           ) 
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
15,381  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

14,933 
100
[ 131.3]

11,373 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

11,400 
b (            
12,376  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  82.7]

14,965 
100
[ 133.7]

11,193 

11,200 
c (            
12,166  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.1]

12,929 
100
[ 115.2]

11,223 

11,200 
d (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -6.0 環境     +38.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     +35.0
画地     -17.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近    0.0 環境     +28.0
画地      -5.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      11,300 円/㎡]  



宮崎 -22 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例の入手が出来なかったため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅、農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域で、共同住宅等の賃貸物件は周辺にほとんど見受
けられず、賃貸市場が未成熟であるため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ