別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -14 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　古清水　史子   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 91,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市宮崎駅東３丁目４番７ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 駐車付置義務 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 宮崎 520m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宮崎駅　北東方 520m 法令 規制 ２住居 (60,200) 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 宮崎駅東口に近接する住宅地域であるが、近年、西口の再開発事業により大型店舗が開業する等、利便性はさら に向上しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ日豊本線宮崎駅東口を中心とした市中心部への接近性に優れた住宅地域である。需要者の中心は宮 崎市居住者が大半を占める。近年宮崎駅西口の再開発事業により大型店舗が開業したことに加え、東口においても宮崎 駅東通線の整備が進んでおり、さらに生活利便性が向上している。土地は１，０００万円～１，５００万円程度、新築 の戸建物件は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅のほか共同住宅も混在する地域であるが、近隣地域内は小規模画地の割合が高い。そのような 画地については自己所有目的の取引が大半であり、収益性を前提とした価格形成がなされておらず、収益物件を想定す ることは現実的ではないと判断される。よって収益還元法は適用せず、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標 準地及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 91.8] [103.0] 100 91,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は新型コロナウイルス感染症の影響 がみられるものの、個人消費や雇用情勢は緩 やかに持ち直している。 宮崎駅東通線の整備が進んでおり、周辺の幹 線沿いに新規出店が見られ、利便性が向上し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％