別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -12 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 51,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市阿波岐原町鳥居原２１４５番９ ②地積 　(㎡) 342   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.4m市道 水道、ガス、下水 宮崎 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ　市道 交通 施設 宮崎駅　北東方 3.1km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心にアパート等が散見される住宅地域である。住環境等の良さにより、需要は安定し ており、今後も地価は横這いで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市の北東側を中心とした住宅地域である。需要者の多くは宮崎市内居住者であるが、一部圏外から の転入者も見られる。付近の道路は、幅員が狭い等の街路条件で劣るが、市街地に近いため需要が安定していることか ら、地価は横這いで推移するものと予測される。土地は１，５００万円程度、新築戸建は３０００万円程度が取引の中 心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅を中心にアパート等も散見される住宅地域である。第１種低層住居専用地域に存するため、法令 規制や規模等の個別性の観点から賃貸不動産の想定は適さないと判断し、収益還元法の適用は断念した。よって、市場 性を反映した比準価格を中心に、代表標準地及び近隣標準地価格からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を試算し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [141.3] [100.0] 100 51,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響により厳しい状況 であるが、一部回復の兆しも見られる。 大きな地域要因の変動は見られないものの、 需要は安定しており、地価は横這いで推移し ている。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％