別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -7 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市鶴島２丁目１５４番３ ｢鶴島２－１７－２６｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 駐車付置義務 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか公共 建物も混在する住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 宮崎 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 宮崎駅　南西方 2.4km 法令 規制 ２中専 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 宮崎市中心部に位置する区画整然とした利便性の高い住宅地域である。需要は安定しており、地価は今後も横ば いでの推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎中心部の大淀川北に存する住宅地域である。需要の中心は、宮崎中心部に就労する個人が多く、圏 外からの転入者も時折見られる。当該地域は、市中心部に近接しているため利便性が高く、需要も堅調であるため地価 は安定している。中心となる土地の価格帯は１，５００万円前後、中古住宅では２，０００万円前後、新築住宅では３ ，０００万円前後が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心に共同住宅も散見される住宅地域である。マンション等の賃貸物件が散見されるが、規模 等の個別性を考慮すると収益還元法は適さないと判断し適用を断念した。よって、適切な事例を収集し、適正な補正を 行い求めた比準価格を標準とし、代表標準地の価格及び周辺標準地価格からの検討を踏まえ鑑定評価額を試算した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [109.2] [100.0] 100 74,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響により厳しい状況 であるが、一部回復の兆しも見られる。 市街地への接近性が高く、利便性の良い住宅 地として、一定数の需要があるため、地価は 横ばいで推移している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％