別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -6 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　池上　成満   TEL.

鑑定評価額 8,590,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市大字糸原字町頭４９０番外 ②地積 　(㎡) 467   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 東4m市道 水道、下水 宮崎神宮 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 宮崎神宮駅　北西方 7.7km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区内の一般住宅と農家住宅が混在する地域である。地域内に特段の変化は見られず、地価 は今後も横ばいで推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市郊外の市街化調整区域及び都市計画区域外に存する住宅地域である。需要者は、同一需給圏内に 地縁性を有する居住者が大半であり、圏外からの転入者は極めて少ない。また、市街化調整区域内であるため、新規の 宅地開発は極めて少なく、土地取引も極めて少ないことから、中心となる価格帯が見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅と農家住宅が混在する旧来からの住宅地域である。周辺地域に賃貸物件が見られないことから、 賃貸市場は未成熟と判断し、収益還元法の適用を断念した。比準価格においては、類似性の高い複数の事例を比較考量 し、実証的な価格を試算した。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、前年価格との 検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済はコロナ禍の影響により厳しい状況 であるが、一部回復の兆しも見られる。 限定的であるが需要は安定しており、地価は 横ばいで推移する傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％