別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -5 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　山口　英之   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市下北方町横小路５８８９番 ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅を主にアパ －トも見られる住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 宮崎神宮 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 宮崎神宮駅　北西方 2.1km 法令 規制 １低専 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を主にアパートも見られる既成住宅地域である。地域要因に変化は見られないが、安定的 な需要が見込まれ、地価は横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、宮崎市の大淀川北部の居住環境の良好な広域的な住宅地域を圏域とし、需要者は、宮崎市内居住者が 大半を占める。近隣地域は、生活利便性の良好な既成住宅地域であり、地域要因に変化は見られない。新規供給は限定 的で、需給は安定的である。土地については、１，７００万円から１，８００万円程度、新築戸建て住宅では、３，５ ００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、地域的特性の類似する取引事例を採用し試算した。比準価格決定における各補修正は適切であり、信頼 性の高い価格が試算されている。一方、収益還元法は、容積率が低く、実現性の高い建物想定が困難なため適用しなか った。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地及び前年標準価格からの検討 を踏まえ、更に、周辺公示地、基準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [101.5] 100 100 [101.0] 100 [124.8] [100.0] 100 57,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　宮崎県の景気は、足踏み状態となっており 、企業の景況感も悪化した状態が続いている 。 　地域要因に変化は見られず、安定的に推移 するものと思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％