別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宮崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮崎 -2 宮崎県 宮崎 氏名  不動産鑑定士　齊藤　晃一   TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮崎市花ケ島町三反田６９２番１０ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、下水 蓮ケ池 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 蓮ヶ池駅　南西方 720m 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因の変化は特に認められないが割安感 から人気が上がっており、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、宮崎市北部に存する住宅地域一帯である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占めており、圏外か らの転入者は少ない。当該地域において特に目立った地域要因の変化はみられないが、生活利便性、居住環境ともに良 好であり、需要は概ね堅調で、やや高値の取引も見られる。土地は１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万 円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。収益還元法については、近隣地域及び周辺において賃貸 物件は殆どみられず、賃貸市場が成熟していないため適用しなかった。比準価格は、代替競争関係にある取引事例との 比較により求めたもので実証的な価格であり、規範性が高い。鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した比準 価格を標準とし、代表標準地価格及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 46,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等により、 県内の経済は厳しい状況にあり、一部持ち直 しの動きもあるものの先行きは依然不透明で ある。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、生活利 便性、居住環境ともに良好である。動きも活 発であり、地価は若干の上昇傾向にある。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％